自宅の売却後も住み続けられる！ 話題の「リースバック」とは？
持ち家を売却する資産活用の一つとして話題のサービス「リースバック」をご存じでしょうか？ リースバックとは「セール アンド リースバック取引」の略称で、自宅を売却後に賃貸住宅として契約し、そのまま住み続ける方法のことです。まとまった資金調達がしたい人や、住宅ローンの返済に不安を感じている人を中心に選ばれており、将来の相続対策として活用されるケースも増えています。
今の住まいや生活を変えずに自宅を売却でき、さまざまなメリットが得られるリースバック。通常の不動産売却とは異なるため、リスクを避けて上手に活用するには、事前に内容をよく理解しておく必要があります。
ここではリースバックを検討する際に知っておきたい仕組みやメリット、注意点について詳しく解説します。
リースバックの仕組み
リースバックは、リースバックを行う運営会社に自宅を売却し、売却収入を得た上で賃貸借契約を結び、家賃を払いながら自宅に住み続けられるという仕組みです。
買い取り代金の用途は自由で、住宅ローンや教育資金、老後の生活費などに充てることができます。
リースバックを利用する際は、まずリースバックを行う会社への相談と物件の査定を行い、買取り価格に合意の後に売買契約を結びます。
その後は、事業者が貸主として定期的な賃貸契約を結び、売却した側が借主となって賃料を払います。
契約満了後は、再契約や更新をして居住延長できる場合もあります。さらに、将来的に売却した自宅を買い戻すことが可能な権利（買い戻し特約）が付いたものもあります。
リースバックのメリット
- 売却後も住みなれた家で暮らせる
通常の不動産売却は、所有権が第三者に移った時点で自宅を退去する必要があります。
しかし、リースバックは売却後もそのまま賃貸契約の上で住むことができ、愛着のある家を離れることなく生活を維持できます。
新居への引越しや住宅の買い替え、仮住まいの確保、子どもの学区変更による転校といった手配や費用の負担もなくなります。
- 現金化が早く、まとまった資金調達ができる
リースバックは不動産会社などの専門的な運営会社が買主となるため、一般的な不動産売却に比べて住宅ローンの審査や買い手を探す手間がかからず、現金化までの時間が短く済みます。
- 人に知られず売却ができる
リースバックは住まいを転居する必要がないため、近所や勤務先などの周囲に知られず売却収入を得ることができます。引っ越しすることで余計な詮索をされることもなく、今まで通りのコミュニティの中で生活ができます。
- 不動産を所有するコストやリスクがなくなる
不動産の所有者がリースバックを行う運営会社に移るため、固定資産税などの税金や修繕費といった維持費を支払う必要がなくなり、住宅にかかるコストを解消できます。また、災害などによる建物の損壊や住宅ローンの金利上昇といった、不動産を所有することで生じるリスクを避けることもできます。
- 将来の相続対策ができる
リースバックを利用する方の中には、自身が元気なうちに自宅を売却して現金化し、子どもや親族が相続で困らないための遺産整理をしておきたい、と考える人も増えています。リースバックなら住み慣れた自宅に居ながら不動産売却ができるため、相続の節税対策はもちろん、財産分与に関する問題やトラブルを避けることもできます。
リースバックの注意点
- 売却価格が市場の相場よりも安くなる
リースバックでは、一般的な不動産売却と比べて売却価格が60～90％と安くなる場合が一般的です。
これは、リースバックの運営会社が賃貸契約によるリスクや買い戻しなどを考慮した上での買取り価格となるためです。
どの程度安くなるのか気になる場合は、仲介による不動産査定額とリースバックによる査定を行い、それぞれの見積り金額を比較して検討しましょう。
- 賃料が高くなる場合がある
売却後も引き続き賃貸物件として住むことができる分、毎月の家賃が発生します。
賃料は住宅の築年数や立地条件などに合わせて、運営会社が利回りを考慮した賃料となります。
そのため、一般的な賃料相場よりも高くなってしまう恐れもあります。
- ずっと住み続けられるとは限らない
賃貸借契約の条件によっては、居住できる期間が決まっている「定期借家契約」の場合があります。
契約内容によってはずっと住み続けられることができない場合もあるので、期間満了後も再契約ができる運営会社を選びましょう。
リースバックはメリットが多く、今後も利用者が増える傾向にあります。
契約後に後悔しないためにも、事前に契約内容や注意すべき点をしっかりと把握してから、
信頼できる会社に相談をしましょう。
次回は、どんな人がリースバックに適しているのかと、
契約後のトラブル回避のポイントについてご紹介します。
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