SELL 空き家の売却を考える

まずは空き家を売る際には、「建物をそのまま売却する」又は「空き家を解体して売却する」どちらかを考えなければいけません。なぜなら、空き家になって多くの場合は築年数が経過したものが多く、中々売却できないケースもあります。その場合は、土地のみを売却するという事も考えておくと良いでしょう。

空き家が原因となった家屋の倒壊や放火などが社会問題となっています。もしも実家などの空き家を所有している場合、ニュースや記事を見るたびに売却を検討することもあるのではないでしょうか? そこでどのような売却方法があるのかをご紹介していきます。

1 空き家の販売が得意な
不動産会社を見つける

空き家を売却をする際には、まず査定をするために不動産会社の選定が大切になってきます。現地を見て査定をするため、その土地の事がわからない遠方の会社よりもその現地を良く知っている会社や地域密着の会社探しがおすすめです。一括査定サイトに登録をしても、実際に現地を見なければはっきりとした金額が確定しないため、安心をして任せられる会社選びがスピーディーな売却のコツとも言えるのです。

2 空き家を更地にして土地を売る

築年数の経過した査定がなかなかつきにくい空き家は、資産価値も低くなってしまいます。そのため空き家を更地にして土地を売却する方法を検討することも良いのではないでしょうか。
一般的には、中古住宅と比べて更地にした方が比較的短期間で売却できることが多いです。また、岡山では解体費用の相場は、約200万~300万円程度かかりますが、最大でその3分の1を補助する制度もあります。
その反面、更地にするデメリットもあります。固定資産税は土地に住宅用家屋が建っている場合は「住宅用地の特例」が適応され、住宅用地に対する固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の1まで軽減されます。こちらは更地にすることで適用されなくなるので注意も必要です。つまり、空き家のまま放置している最も大きな要因は、固定資産の軽減ができるということでもあります。

売却のメリット

空き家を貸す場合と比較して、事前に準備する資金が少なくなります。( 仲介手数料、印紙代※成約価格によりますが約2〜10 万円)売却時の受取金から精算が可能です。※その他、場合により必要な費用がありますが、事前にお伝えしますのでご安心ください。

維持管理の手間や
心配・費用がなくなります

維持管理の主な費用
固定資産税
都市計画等の税金
管理費用(巡回・清掃等)
貸す場合
仲介手数料・管理会社の委託費用・
修繕費用・火災保険・地震保険など
維持管理の心配と手間
清掃や庭木の手入れ
建物の修繕
定期的な見廻り(異常がないか確認)
台風・地震などの災害時の被害
貸している場合
借り手が心配(空室などの収入)
管理の手間
(借主との直接対応、管理会社との応対)
毎年の確定申告の手続き

空き家売却時の譲渡所得
3,000万円特別控除

空き家を売却する際、一定の条件を満たせば「土地・建物の譲渡所得」から、空き家の相続人1人当たり3,000万円を特別控除できる制度があります。控除対象は、1981年5月31日迄に建築された戸建住宅で、亡くなった所有者が一人暮らしをしていた住宅となります。相続発生後の3年後の年末までに建物を解体するか、新耐震基準を満たす耐震改修を行った上で譲渡する必要があります。適応基準が厳しい面もありますが、街中などの空き家では節税効果も大きく売却のきっかけとなるかも知れません。

空き家を売却する際に、特別控除の制度3,000万円の特別控除は、不動産を売却して利益を得た際に、居住用財産の場合は3,000万円までは課税対象から除外されるという制度です。売却益が3,000万円以下の場合、譲渡所得に対する所得税と住民税はかかりません。通常の場合は、不動産を売却する場合の売却益が出た場合は、譲渡所得に対して所得税と住民税がかかります。短期譲渡所得の場合は、売却益の40%超の税金を支払うことになってしまいます。売却をした不動産を自らが居住の目的で使用していた場合は、譲渡所得税額から3,000万円を差し引くことが可能なので、税金を大幅に抑えることができるという事になります。

3,000万円の特別控除は、空き家でも利用が可能です。
特別控除を利用する場合は「被相続人の居住用財産を売った時の特例」に該当をする必要があります。

昭和56年5月31日以前の建物であること
区分所有物件ではないこと
相続が開始したばかりで、亡くなった人より後に誰も住んでないこと
空き家の場合、相続をした日から3年経過する日が属する
12月31日までに売却すること

売却価格が1億円以下であること
一定の耐震基準を満たしていること
(満たしていない場合は更地にしなければ利用できない)

大きなポイントとしては、相続をしてから3年以内に売却の目途を立てれば特別控除が利用できるという点です。なので、事前の予防や準備が必要と考えまずは相談をいただいています。

空き家は早めに売却することで様々なメリットを受けることができます。特に税制面において、売却における3,000万円の特別控除や相続税の選択により税金負担を大幅に減らすことが可能です。空き家の活用・利用を悩まれた場合、売却も一つの選択肢として検討することをご提案します。

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